Aplicación de BIM al Mantenimiento en Inmuebles
Jorge Calderón
Product Manager de GMAO Prisma, e Ingeniero de Desarrollo de Negocio
Sisteplant
RESUMEN:
La metodología BIM consiste en un conjunto de técnicas y sistemáticas que aunque lleven un tiempo en el mercado desde su surgimiento en los años 70 aún son desconocidas en el principal sector al que están vinculadas, el sector de Inmuebles e Infraestructuras. A continuación de detalla un breve resumen sobre su surgimiento, prestaciones específicas en el área del Mantenimiento, y la evolución prevista en el futuro.
INTRODUCCIÓN AL BIM Y RECORRIDO HISTÓRICO
El surgimiento y desarrollo de la tecnología y sistemática BIM (Modelado de información de construcción o edificación, Building Information Modelling) se atribuye a Charles Eastman. Esta sistemática se basa en la utilización de tecnologías de representación digital de estructuras en tres dimensiones y nace aplicada a la industria de la arquitectura y construcción, a mediados de la década de los años 70. El término BIM surge a inicios de la década de 2000 popularizado por Jerry Laiserin, con motivo de intercambiar información en formato digital en el ámbito de arquitectura y construcción de edificios.
En la actualidad BIM supone, no sólo la utilización de una serie de tecnologías, sino una metodología y coordinación entre los agentes que gestionan el ciclo de vida de los inmuebles e instalaciones asociadas a los mismos.
Las principales características de este sistema y metodología son las siguientes:
- Comprende un proceso de generación y gestión de datos de un edificio durante su ciclo de vida
- Supone la utilización de software dinámico de modelado de edificios en tres dimensiones y tiempo real
- Los principales objetivos consisten en optimizar los tiempos y recursos en sus distintas etapas del ciclo de vida: diseño, construcción, mantenimiento y desmantelamiento
- Concierne a la geometría, relación con espacio, información geográfica, cantidades y propiedades de componentes de un edificio o infraestructura
- Agentes implicados:
- Propiedad del Inmueble
- Arquitecto
- Constructor
- Mantenedor
UTILIDADES DE LA SISTEMÁTICA BIM EN EL MUNDO DEL MANTENIMIENTO Y EN SU APLICACIÓN A INMUEBLES
La sistemática BIM aplicada al Mantenimiento en Inmuebles constituye una herramienta de productividad para la ejecución de trabajos y su seguimiento. Toma especial protagonismo cuando se trata de entornos de gran dimensión y es especialmente adecuada para personal no habituado o no dedicado, así como cuando se cuenta con plantillas de cierta rotación, características que suelen ser comunes en el sector de Mantenimiento aplicado a Inmuebles.
Las utilidades de los sistemas BIM son múltiples: puede tener aplicación simplemente para la localización de elementos y su acceso, conocer sus propiedades y características, las condiciones del entorno y de seguridad, a la organización del trabajo y su ejecución, especialmente si están integrados con sistemas GMAO (Gestión del Mantenimiento Asistida por Ordenador) desde donde se programan las actividades.
A mayores pueden integrarse con sistemas BMS (Building Management Systems) y presentar variables o alertas para la gestión y control de edificios inteligentes, en lo relativo a las condiciones de confort o instalaciones de seguridad que disponen los inmuebles, con independencia de su titularidad (privada o pública).
En definitiva, y a modo de resumen, las aportaciones de la aplicación de la sistemática BIM son las siguientes:
- Mejorar la formación y entrenamiento, sin interferir en proceso y con total seguridad
- Ahorro de tiempos en identificación de elementos y trabajos, así como en la ejecución y resolución de averías
- Fomento del trabajo colaborativo en la propia organización o con otros agentes de Mantenimiento (clientes, proveedores) o externos al Mantenimiento (diseñadores, arquitectos, constructores,…)
- Incrementar las garantías de seguridad en las intervenciones, especialmente en actuaciones en espacios con riesgos
- Aumento en la productividad del trabajo de Mantenimiento gracias al enriquecimiento de la experiencia de usuario
- Incrementar la información sobre los equipos e instalaciones como soporte en la ejecución e las actividades
EVOLUCIÓN FUTURA DE SISTEMÁTICA BIM EN INMUEBLES
La evolución del BIM puede estar ligada a la aplicación combinada a técnicas de Realidad Virtual (RV), Aumentada (RA) o Mixta (RM), como apoyo en la ejecución de las actividades típicas de Mantenimiento, así como en el mantenimiento tele asistido.
Si bien las técnicas de RV surgieron para la actividad militar, hoy en día se ha extendido a muchas otras como son la educativa, medicina, ocio y a la inmobiliaria (más en su vertiente comercial) y es previsible que pueda tocar al ámbito del Mantenimiento, especialmente cuando se trata de instalaciones en condiciones un tanto adversas.
Por otra parte, el mantenimiento tele asistido es una sistemática de trabajo que ha tenido cierto protagonismo a raíz de la pandemia ocasionada con motivo del COVID-19. Si bien la utilización de tecnologías móviles ha impulsado estas técnicas en los últimos años, como consecuencia de los cambios provocados por las condiciones de seguridad, se han impulsado aún más estas técnicas aplicadas al Mantenimiento en los dos últimos años. No obstante, la función del Mantenimiento, por sus particularidades, sigue requiriendo en gran medida la presencia y disponibilidad como demuestra que muchas organizaciones, no sólo en Inmuebles sino también en Industria, hayan mantenido a parte de sus plantillas en pro de la seguridad de las personas y las instalaciones, pese al cese temporal de muchas actividades consideradas no esenciales en la economía, especialmente en el año 2020.
En este sentido hay que tener en cuenta las dificultades frente a las aportaciones que suponen la aplicación de este tipo de tecnologías y sistemáticas para que se propaguen en las organizaciones.
En la medida en la que las organizaciones, públicas o privadas, puedan vencer las desventajas (desconocimiento, inversiones requeridas, formación de equipos involucrados o la falta de colaboración) y consideren las aportaciones de la utilización de estas técnicas (mejora de la competitividad, incremento de calidad y productividad, reducción de costes, modelo colaborativo de trabajo), el progreso del BIM y otras tecnologías como la RV será mayor, teniendo las instituciones públicas un papel de especial relevancia en la promoción y apoyo de la implementación de las mismas.
