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Del Mantenimiento al Valor Estratégico: IPR Next como Motor de Eficiencia y Sostenibilidad en Edificios de una Multinacional de Bebidas

Amendola, L.; Depool, T. 30 de abril de 2026

13 min. de lectura

Imagen del artículo Del Mantenimiento al Valor Estratégico: IPR Next como Motor de Eficiencia y Sostenibilidad en Edificios de una Multinacional de Bebidas

Luigi Amendola
PMM Innovation Group, España
PMM University, Center for Innovation & Operational Excellence (CIEx), USA

Tibaire Depool
PMM Innovation Group, España

RESUMEN

En un entorno empresarial cada vez más orientado hacia la eficiencia operativa y la sostenibilidad, la gestión estratégica de Capex (Capital Expenditure) y Opex (Operational Expenditure) en el ámbito de la administración de mantenimiento de edificios e infraestructuras se ha convertido en una prioridad para garantizar continuidad, optimización de recursos y generación de valor corporativo. La incorporación de herramientas avanzadas como IPR Next (Índice de Prioridad de Riesgos) está revolucionando el modo en que las organizaciones planifican y ejecutan sus inversiones en infraestructura y mantenimiento de edificios.

El desafío radica en alinear Capex y Opex con los objetivos corporativos, asegurando decisiones informadas que equilibren ahorro, confiabilidad operativa y sostenibilidad. En este contexto, IPR Next se presenta como una plataforma integral soportada en una metodología de gestión del rendimiento de activos que integra datos en tiempo real, analítica avanzada e inteligencia predictiva. Entre sus funcionalidades destacan: el monitoreo predictivo que anticipa fallas y reduce mantenimientos reactivos; el análisis del ciclo de vida (LCCA) que considera costos operativos futuros al evaluar inversiones; la priorización basada en riesgo enfocada en activos críticos; y la optimización energética con métricas ASG (Ambientales, Sociales y de Gobernanza)

/ ODS (Objetivos de Desarrollo Sostenible) que alinean la estrategia de mantenimiento con la reducción de huella de carbono.

La aplicación práctica de este enfoque se ha llevado a cabo en los edificios corporativos de una empresa multinacional de bebidas en 10 países, donde IPR Next permitió integrar datos de operación, consumo energético y estado de activos críticos como sistemas de climatización, refrigeración y líneas de envasado asociadas a las instalaciones. Los resultados demostraron una reducción del 25 % en Opex gracias a la disminución de intervenciones reactivas, una optimización del Capex al priorizar inversiones en chillers y sistemas eléctricos de mayor criticidad, y una extensión de la vida útil de los equipos en un 20 %, reduciendo significativamente el costo total de propiedad (TCO). Además, la trazabilidad de decisiones financieras permitió cumplir con estándares ASG/ODS, mejorando indicadores de sostenibilidad y eficiencia energética en los reportes corporativos.

Este caso real evidencia cómo la integración de IPR Next en la administración de edificios, transforma la gestión tradicional en un proceso predictivo y estratégico, generando un círculo virtuoso entre mantenimiento, sostenibilidad y rentabilidad. En conclusión, la aplicación de esta metodología no solo reduce costos, sino que convierte la gestión de edificios en un motor de competitividad y resiliencia empresarial, alineado con los retos de la Industria 5.0 y las exigencias globales de sostenibilidad.

Palabras clave: Capex y Opex, Sostenibilidad, Mantenimiento predictivo, Toma de decisiones

1. INTRODUCCIÓN

La administración de edificios corporativos ha pasado de ser un centro de costos a convertirse en un habilitador estratégico de competitividad. La presión por reducir emisiones, garantizar continuidad operativa y optimizar la asignación de capital exige decisiones basadas en datos y metodologías que integren riesgo, desempeño y sostenibilidad. En este marco, el Índice de Prioridad de Riesgos de nueva generación (IPR Next) se plantea como un orquestador que conecta la operación con la estrategia, creando una trazabilidad financiera-técnica desde el activo hasta la cuenta de resultados.

Este artículo presenta el diseño, despliegue y resultados de la implementación de IPR Next en los edificios corporativos de una multinacional de bebidas con presencia en 10 países, y muestra cómo la integración de analítica avanzada, mantenimiento predictivo y evaluación de ciclo de vida produce:

Reducción del 25 % del Opex relacionado con mantenimiento y energía.
Optimización del Capex mediante priorización de inversiones en activos críticos (p. ej., chillers y sistemas eléctricos).
Extensión del 20 % de la vida útil de equipos clave.
Mejora de indicadores ESG y reducción del TCO.

2. MARCO CONCEPTUAL

2.1 Gestión de activos y creación de valor

La gestión moderna de activos físicos sostiene que el valor no se limita a disponibilidad y costo, sino que incluye seguridad, cumplimiento, desempeño energético y huella ambiental. Este enfoque integra Capex y Opex bajo una misma lógica de ciclo de vida, donde cada decisión de inversión considera su impacto en costos futuros, riesgo operativo y metas ASG/ODS.

2.2 Metodología Integración de Facility Business Management IPR

La integración de la gestión de instalaciones (Facility Management, FM) con el Índice de Prioridad de Riesgos (IPR Next) constituye un enfoque sistémico para transformar datos operativos heterogéneos en decisiones de intervención jerarquizadas. Desde la perspectiva de FM, el modelo se sustenta en un ciclo de gestión que comprende: (i) análisis de la demanda (requisitos del negocio, del usuario y regulatorios); (ii) monitoreo y recolección de datos mediante IoT e IA; (iii) modelado y estructuración de la información (taxonomías, jerarquías y estándares); (iv) planificación alineada con objetivos de continuidad, seguridad y sostenibilidad; y (v) evaluación de la madurez organizacional y de procesos. Este ciclo se articula con un índice de riesgo definido por los factores de salud e impacto, ponderados por la criticidad del activo o servicio, donde la criticidad depende del rol del activo en procesos esenciales, la existencia de redundancias, el cumplimiento normativo y las consecuencias para la seguridad de las personas y del negocio.

El marco delimita dominios de aplicación clave limpieza, seguridad contra incendios, seguridad (física y ocupacional), continuidad del negocio, mantenimiento preventivo y predictivo, medio ambiente y cambios en el espacio y propone medición mediante KPIs de resiliencia (p. ej., tiempo medio de recuperación, porcentaje de disponibilidad), de cumplimiento (no conformidades, auditorías superadas) y de desempeño del ciclo de vida (MTBF, MTTR, coste total de propiedad, intensidad energética, huella de carbono). La normalización de datos y la trazabilidad de su linaje son condiciones necesarias para asegurar la comparabilidad entre dominios y la reproducibilidad de resultados.

Conceptualmente, el modelo de la Figura 1 articula principios de gestión de activos (enfoque de ciclo de vida y valor), gestión del riesgo (identificación, análisis y tratamiento) y gobernanza de datos (calidad, interoperabilidad y seguridad de la información). Esta articulación ofrece una base explicativa para la priorización objetiva del backlog y la asignación eficiente de recursos Capex/Opex, al traducir señales operativas en decisiones sustentadas por evidencia cuantificable. La integración FM–IPR reduce la exposición al riesgo operativo y normativo, fortalece la capacidad de respuesta ante eventos disruptivos y mejora la experiencia del usuario al orientar los niveles de servicio hacia los puntos de mayor criticidad.

Desde el punto de vista metodológico, el marco define criterios de operacionalización y mecanismos de visualización del IPR por activo, ubicación y dominio mediante tableros y mapas de calor que facilitan la comunicación con stakeholders y el gobierno del portafolio de intervenciones.

Figura 1. Metodología Integración de Facility Business Management IPR, Amendola.L, 2014, 2022

3. IPR NEXT (ÍNDICE DE PRIORIDAD DE RIESGOS)

La Metodología IPR se desarrolla como una herramienta integral para evaluar y jerarquizar los riesgos en función de la criticidad, la probabilidad de ocurrencia y el impacto potencial en la operación. La metodología IPR es especialmente relevante para decisiones en Capex y Opex, ya que permite a las organizaciones equilibrar costos financieros, riesgos operacionales y objetivos de desempeño. Al integrar parámetros financieros y operativos, la metodología IPR facilita la priorización de inversiones que maximizan el valor a largo plazo de los activos, alineándose con los principios de excelencia operacional.

3.1. Integración de Tecnologías Avanzadas en la Evaluación de Riesgos

Con el auge de la Industria 5.0, la integración de tecnologías como la monitorización en tiempo real, el análisis predictivo y el uso de redes bayesianas han transformado la manera en que se realizan las evaluaciones de riesgos. Estos avances permiten modelar interdependencias complejas y predecir fallos con mayor precisión, apoyando la toma de decisiones estratégicas en entornos de alta incertidumbre (de la Fuente et al., 2018).

La metodología del Índice de Prioridad de Riesgo (IPR) para la toma de decisiones de Capex y Opex se basa en un proceso estructurado y apoyado en la plataforma IPR Next, que optimiza la evaluación y priorización de riesgos. La metodología se compone de las siguientes etapas:

3.2. Etapas de la Metodología IPR

Identificación de Riesgos y Evaluación de la Salud del Activo: Los activos se clasifican en función de su Salud (vida útil, degradación y disponibilidad) y su Impacto (seguridad, impacto medioambiental y retorno financiero). La ilustración 2 muestra un diagrama que ilustra cómo se jerarquizan los activos según estos criterios, facilitando la priorización basada en el Índice de Prioridad de Riesgo (IPR).

Figura 2. Metodología IPR Next - Clasificación de Activos según Salud e Impacto

Cálculo del Índice de Prioridad de Riesgo (IPR): El cálculo del IPR se realiza utilizando la fórmula [1]:

𝐼𝑃𝑅 = 𝑆𝑎𝑙𝑢𝑑 × 𝐼𝑚𝑝𝑎𝑐𝑡𝑜 [1]

Esta fórmula permite evaluar la criticidad de cada activo y priorizar las inversiones en función de la probabilidad de fallos y su impacto en la operación. La Figura 3 muestra un diagrama que detalla cómo se construye el índice y cómo relacionan cada una de las variables.

Figura 3. Modelo de Cálculo del IPR y Prioridad de Riesgo

3.3. Análisis de Ponderación de los Criterios de Salud e Impacto

La Figura 4 muestra la ponderación equitativa de los criterios de salud (vida útil, confiabilidad, degradación, costos) y criterios de impacto (seguridad y medioambiente, imagen, impacto operacional, ROI), cada uno con un peso del 25%. Este balance asegura una evaluación integral, considerando tanto el estado técnico como el impacto financiero y reputacional de los activos. Además, el análisis se realiza bajo una tasa mínima de retorno del 12% y una inflación anual estimada del 4%, reflejando las condiciones económicas en las decisiones de inversión.

Figura 4. Ponderación de los criterios de Salud e Impacto

3.4. Criterios de inversión

Los criterios de inversión se estructuran en torno a tres ejes principales: Reemplazo de activos, Renovación de activos y Mejora de confiabilidad. Cada uno de estos ejes considera factores como la degradación, impacto en seguridad, costos de mantenimiento y el retorno sobre la inversión (ROI). La Figura 5 muestra los tres criterios que se toma en consideración para la inversión de activos. Cada una de las variables y los rangos de los tres criterios deben de alinearse a los objetivos de la empresa.

Figura 5. Criterios de inversión

4. CASO DE ESTUDIO: MULTINACIONAL DE BEBIDAS

4.1. Jerarquía de activos

Para el cálculo del IPR se consideraron 16.235 activos, correspondientes a la infraestructura de centros de distribución, con un nivel taxonómico 6 para este análisis. La Figura 6 muestra un extracto de taxonomía cargada en el software IPR, utilizada como referencia en el ejercicio.

Figura 6. Jerarquía de activos de centros de distribución.

4.2. Mapa de Calor del IPR

La Figura 7 muestra el Mapa de Prioridad de Riesgo (IPR) de los activos, donde se combinan el Índice de Salud y el Índice de Impacto para clasificar los activos en diferentes zonas de criticidad. Los activos en la zona verde presentan baja prioridad de riesgo y requieren monitoreo mínimo; en la zona amarilla, se recomienda mantenimiento preventivo; en la zona naranja, los activos necesitan intervención inmediata; y los activos en la zona roja son críticos y deben ser reemplazados urgentemente para evitar riesgos operacionales. El mapa destaca que el equipo CR1203-ME-VIA-VI01-Vialidades General tiene el mayor índice de impacto y de salud, en zona roja, lo que sugiere la necesidad de intervención prioritaria para evitar posibles fallos.

Figura 7. Mapa del índice de prioridad de riesgo.

La Figura 8 muestra que el 68.7% de los activos tienen una baja prioridad de riesgo, mientras que solo un 9.5% presentan alta prioridad de riesgo, reflejando un IPR promedio de 5.09. El índice de salud promedio de 3.04 indica un estado adecuado de los activos, y el índice de impacto de 1.77 sugiere un impacto moderado en la operación, requiriendo un monitoreo regular para mantener esta condición estable.

Figura 8. Análisis de Índices de Salud, Impacto y Prioridad de Riesgo de Centros de Distribución

4.3. Alternativas de inversión

La Figura 9 que, de los 300 activos que se tomaron como muestra, el 54% (162 activos) requieren inversión, con un gasto total de $779.122.417 distribuido entre $34.429.530 en Capex y $744.692.888 en Opex en un periodo de 10 años. La mayoría de los activos (46%) solo requieren gastos operacionales (Opex), mientras que el 37% necesitan renovación completa y el 17% mejoras puntuales, lo que indica que la infraestructura presenta una demanda equilibrada entre mantenimiento regular y renovación de activos clave.

Figura 9. Distribución de Inversión y Clasificación de Activos

La Figura 10 muestra la distribución del gasto total de la muestra, donde el 95.6% corresponde a OPEX y solo el 4.4% a Capex, reflejando que la mayor parte de la inversión se destina a costos operacionales y mantenimiento. La distribución de Capex se concentra principalmente en renovación de activos (95.7%), mientras que el Opex se divide en costos de funcionamiento (49.5%), mantenimiento (25.9%) y otros costos (24.6%). Esto indica que la estrategia de inversión se centra en mantener la operación y la renovación de activos críticos, con un enfoque mínimo en mejoras o aumento de la confiabilidad.

Figura 10. Distribución del Gasto, Capex y Opex

4.4. Discusión

La implementación de la Metodología de Índice de Prioridad de Riesgo (IPR) ha demostrado ser una herramienta eficaz para la toma de decisiones en la gestión de inversiones de Capex y Opex en entornos de excelencia operacional. A diferencia de las metodologías tradicionales, el IPR permite una evaluación más objetiva y cuantitativa de los riesgos, integrando factores como el impacto económico, la seguridad y el medio ambiente. Los resultados del análisis muestran que el IPR facilita la identificación y priorización de activos críticos que requieren intervención inmediata, maximizando el valor a largo plazo de la inversión en activos.

La combinación de IPR Next (Software) con la metodología IPR proporciona una plataforma robusta que permite a las empresas no solo evaluar la salud y el impacto de sus activos, sino también predecir escenarios futuros de falla y planificar de manera proactiva sus estrategias de inversión. El uso de este enfoque ha revelado que una gran parte de los activos, aunque con una salud adecuada, tienen un impacto elevado en la operación, lo cual justifica una intervención estratégica para evitar incrementos en costos operacionales y fallos inesperados.

Además, el análisis ha mostrado que la mayoría del gasto se destina a Opex (95.6%), lo que sugiere la necesidad de optimizar las decisiones de mantenimiento y mejorar la eficiencia operativa para reducir el gasto a largo plazo. La distribución de Capex, concentrada en renovaciones de activos, indica un enfoque hacia la sustentabilidad de la operación, pero con menor inversión en mejoras que podrían incrementar la confiabilidad y el rendimiento de los activos en el futuro.

5. CONCLUSIÓN

La metodología IPR, soportada por la plataforma IPR Next (Software), proporciona un marco robusto y sistemático para la evaluación y priorización de riesgos en la toma de decisiones de Capex y Opex, alineado con los principios de la Industria 5.0. Este enfoque permite no solo optimizar el rendimiento y la vida útil de los activos, sino también implementar una gestión financiera más eficiente, asegurando que las decisiones de inversión estén fundamentadas en un análisis cuantitativo y objetivos de valor sostenible.

En conclusión, la Metodología IPR contribuye a alcanzar la excelencia operacional mediante una evaluación integral que considera aspectos técnicos, financieros y de seguridad, permitiendo a las organizaciones tomar decisiones informadas que maximizan el valor de sus activos y aseguran su sostenibilidad a largo plazo. La adopción de esta metodología fortalece la capacidad de las empresas para enfrentar desafíos en un entorno dinámico y competitivo, garantizando un balance óptimo entre costo, riesgo y desempeño.

6. REFERENCIAS