Estudio del mantenimiento general de los edificios
Iván García García
1. INTRODUCCIÓN
El mantenimiento de edificios es una práctica esencial para asegurar su longevidad, funcionalidad y seguridad. Los edificios, ya sean residenciales, comerciales o industriales, se enfrentan al desgaste constante debido a factores como el clima, el uso y el envejecimiento. Por lo tanto, es fundamental llevar a cabo un mantenimiento adecuado y planificado. En este artículo, exploraremos la importancia del mantenimiento de edificios, los tipos de mantenimiento, la planificación y gestión, técnicas y costes, e inspecciones legales de obligado cumplimiento más comunes junto con ejemplos de casos de estudio para ilustrar estos conceptos.
2. IMPORTANCIA DEL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS
La importancia de realizar un correcto mantenimiento en nuestras instalaciones conlleva a que estos presenten unas condiciones de beneficios y ventajas significativas tales como:
Preservación del Valor de la Propiedad: Un mantenimiento regular y efectivo de los edificios contribuye a la preservación de su valor patrimonial. Los edificios bien cuidados mantienen su atractivo para los inversores e inquilinos y pueden aumentar su valor en el mercado inmobiliario.
Seguridad: El mantenimiento también garantiza la seguridad de los ocupantes y visitantes del edificio. La falta de mantenimiento puede llevar a problemas estructurales, eléctricos o de fontanería que representan riesgos para la salud y la seguridad.
Durabilidad: Los edificios sometidos a un mantenimiento adecuado pueden durar décadas o incluso siglos. El cuidado regular puede evitar la degradación y el deterioro prematuro.
Para la consecución de estos objetivos, hacemos hincapié en realizar nuestro mantenimiento, pero ¿qué tipos hay y cual podemos aplicar en cada caso?
3. TIPOS DE MANTENIMIENTO
Existen tres tipos de mantenimiento que podemos emplear en nuestras instalaciones para garantizar el buen estado y funcionamiento de estas.
Mantenimiento Preventivo: El mantenimiento preventivo implica realizar inspecciones y tareas de mantenimiento regulares para prevenir problemas antes de que ocurran.
Se realiza en intervalos preestablecidos o basados en el tiempo de funcionamiento. Esto incluye limpieza, lubricación, ajustes y reemplazo de piezas desgastadas.
Mantenimiento Predictivo: El mantenimiento predictivo utiliza tecnología avanzada, como la monitorización en tiempo real, para predecir cuándo ocurrirán los fallos y programar el mantenimiento en consecuencia. Esto reduce el tiempo de inactividad no planificado.
Un ejemplo en el caso de un edificio podría ser la monitorización de un sistema de ventilación. Imaginemos que comenzamos a obtener datos indicando que el caudal de aire es más bajo de lo habitual, esto podría indicar que el motor ha perdido eficacia y podríamos perderlo. Antes de que esto ocurra de manera inesperada podemos solucionar el problema planificando su cambio o solucionando su avería.
Mantenimiento Correctivo: El mantenimiento correctivo se realiza después de que ocurra un problema. Aunque no se puede prevenir, un mantenimiento correctivo oportuno puede evitar daños mayores y costosos.
Como ejemplo, podemos tomar un grifo que comienza a perder agua, en este caso debemos reparar la fuga inmediatamente para evitar que el goteo constante pueda provocar humedades en la pared, el suelo o incluso una inundación de la zona si esta fuga es de mayor importancia.
Para conseguir una mayor eficacia en las metas a conseguir es indispensable realizar una planificación y gestión del mantenimiento a realizar en nuestras instalaciones.
4. PLANIFICACIÓN Y GESTIÓN DEL MANTENIMIENTO
La planificación y gestión del mantenimiento en un edificio requieren un enfoque sistemático y proactivo para garantizar que las instalaciones estén en óptimas condiciones y que se minimicen los problemas y las interrupciones no planificadas. Un plan de mantenimiento bien diseñado y una gestión eficiente son esenciales para lograr estos objetivos.
Una planificación eficaz del mantenimiento implica la creación de un calendario detallado que incluye tareas específicas, plazos y recursos necesarios. Los planes de mantenimiento deben ser flexibles para adaptarse a las cambiantes necesidades del edificio.
Por otra parte, la gestión del mantenimiento implica la supervisión constante de las actividades planificadas, la asignación de recursos, la evaluación de proveedores y la garantía de que se cumplan los estándares de seguridad y calidad.
La planificación y la gestión van fuertemente ligadas a las inspecciones y evaluaciones de los sistemas e instalaciones de nuestro edificio.
5. INSPECCIÓN Y EVALUACIÓN DE EDIFICIOS
La manera para inspeccionar y evaluar nuestras instalaciones, se fundamentan principalmente en:
Inspecciones Visuales: Las inspecciones visuales regulares son fundamentales para identificar problemas visibles como grietas, filtraciones, corrosión u otros signos de deterioro en las estructuras y sistemas del edificio.
Tecnología Avanzada: El uso de tecnología avanzada, como la termografía infrarroja y drones equipados con cámaras, permite identificar problemas ocultos, como pérdida de calor, humedad intrusiva y daños estructurales no visibles.
De esta forma, junto con la planificación y la gestión pertinente realizaremos las técnicas de mantenimiento más apropiadas en nuestras instalaciones.
6. TÉCNICAS DE MANTENIMIENTO
Reparaciones Estructurales: Las reparaciones estructurales abordan problemas graves que afectan la integridad del edificio, como corrosión de armaduras o debilidades en vigas, columnas y cornisas.
Renovaciones: Las renovaciones pueden revitalizar un edificio, mejorando su eficiencia energética, actualizando su apariencia estética y optimizando su funcionalidad para cumplir con los estándares actuales.
Sostenibilidad: La sostenibilidad es una consideración creciente en el mantenimiento de edificios, con enfoques que incluyen la eficiencia energética, el uso de materiales sostenibles y la implementación de prácticas ecoamigables.
En función de la técnica a aplicar y el tipo de mantenimiento empleado, tendremos que tener en cuenta el coste y los presupuestos.
7. COSTES Y PRESUPUESTOS
El cálculo de los costes de mantenimiento implica tener en consideración los materiales, mano de obra, equipos y tiempo requeridos para llevar a cabo las actividades de mantenimiento. Un enfoque detallado garantiza que los recursos estén disponibles cuando se necesiten y ayuda a establecer un presupuesto realista.
Un presupuesto bien planificado garantiza que los recursos estén disponibles para llevar a cabo las actividades de mantenimiento necesarias.
Esto permite una gestión financiera adecuada y garantiza que no se pasen por alto tareas críticas debido a la falta de fondos.
Además de este conjunto de técnicas periódicas de mantenimiento en nuestras instalaciones para mantenerlas en buen estado y con un correcto funcionamiento, no podemos pasar por alto las correspondientes inspecciones legales de obligado cumplimiento que nos afectan directamente, estas inspecciones no deben confundirse con el mantenimiento obligatorio y deben ser realizadas por una OCA (Organismo de Control Acreditado). Las inspecciones más comunes son:
8. INSPECCIONES LEGALES MÁS COMUNES
8.1. Sistemas Contra incendios
¿Quién debe pasar la inspección?
Todas aquellas instalaciones de protección activa contra incendios cuya inspección no esté regulada por otra reglamentación específica. Existen excepciones para los edificios destinados a:
- Uso residencial vivienda.
- Uso administrativo con superficie construida menor de 2000 m2.
- Uso docente con superficie construida menor de 2000 m2.
- Uso comercial con superficie construida menor de 500 m2.
- Uso pública concurrencia con superficie construida menor de 500 m2.
- Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2.
Estos edificios no deben realizar la inspección salvo que tengan zonas o locales de riesgo especial alto, en caso de que lo tengan sí deberán realizar la inspección.
¿Cada cuánto se debe realizar la inspección?
Se debe realizar cada 10 años.
8.2. Sistemas de aire comprimido
¿Quién debe pasar la inspección?
Todos aquellos recipientes para gases, líquidos y criogénicos (Calderines de aire comprimido, autoclaves, etc.)
Calderas, criogénicos y resto de equipos a presión.
¿Cada cuánto se debe realizar la inspección?
Tabla 1. Recipientes para gases y líquidos.
Los extintores de incendios, como excepción, se someten exclusivamente a las pruebas de NIVEL C cada cinco años por empresas mantenedoras habilitadas por el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, y tienen una vida útil de veinte años a partir de la fecha de fabricación.
Los recipientes frigoríficos, como excepción, al no tener regulación expresa sobre inspecciones periódicas de los equipos a presión, son inspeccionados por empresas instaladoras frigoristas habilitadas de acuerdo con el Reglamento de Seguridad para Plantas e Instalaciones Frigoríficas, y no requieren la realización de inspecciones de nivel C, a no ser que el equipo haya sufrido daños, haya estado fuera de servicio por un tiempo superior a dos años, se cambie el fluido por otro de mayor riesgo o haya sufrido una reparación.
En los recipientes de aire comprimido cuyo producto de la presión máxima de servicio en bar por el volumen en litros sea menor de 5.000, las inspecciones de NIVEL C podrán realizarse por las empresas instaladoras de equipos a presión.
Tabla 2. Equipos sometidos a la acción de una llama o aportación de calor para la obtención de vapor o agua sobrecalentada.
Quedan excluidas las ollas a presión
Tabla 3. Tuberías incluidas o asimiladas, que estén categorizadas conforme al Reglamento.
8.3. Ascensores
¿Quién debe pasar la inspección?
Todos los propietarios de ascensores.
¿Cada cuánto se debe realizar la inspección?
- En edificios industriales y de pública concurrencia: cada 2 años.
- En edificios de viviendas con más de 4 plantas o 20 viviendas: cada 4 años.
- Resto de edificios: cada 6 años.
8.4. Sistemas de tratamiento de aire
¿Quién debe pasar la inspección?
Todas aquellas instalaciones cuyos:
Sistemas de calefacción, instalaciones combinadas de calefacción y ventilación, y agua caliente sanitaria que tengan generadores de calor con una potencia útil nominal mayor a 70 kW, excluyendo los sistemas que solo produzcan agua caliente sanitaria con una potencia útil nominal de hasta 70 kW. La evaluación de la potencia se hará considerando la suma de las potencias de generación de calefacción.
Sistemas de aire acondicionado e instalaciones combinadas de aire acondicionado y ventilación que tengan generadores de frío con una potencia útil nominal instalada mayor a 70 kW. La evaluación de la potencia se hará considerando la suma de las potencias de generación de aire acondicionado.
¿Cada cuánto se debe realizar la inspección?
Esta inspección se debe realizar cada 4 años.
8.5. Aljibes
¿Quién debe pasar la inspección?
Las instalaciones que utilicen agua en su funcionamiento, produzcan aerosoles y se encuentren ubicadas en el interior o exterior de edificios de uso colectivo, instalaciones industriales o medios de transporte que puedan ser susceptibles de convertirse en focos para la propagación de la legionella, durante su funcionamiento, pruebas de servicio o mantenimiento.
En este caso, no es una OCA quien realiza la inspección, sino una empresa inscrita en el Registro Oficial de Establecimientos y Servicios Biocidas de la comunidad autónoma respectiva.
¿Cada cuánto se debe realizar la inspección?
En el caso de los aljibes, como mínimo, una vez al año, cuando se pongan en marcha la instalación por primera vez, tras una parada superior a un mes, tras una reparación o modificación estructural, cuando una revisión general así lo aconseje y cuando así lo determine la autoridad sanitaria.
El tener nuestras instalaciones a punto en cuanto al apartado técnico y legal nos garantiza poder seguir funcionando con total normalidad.
9. CASOS DE ESTUDIO
A ejemplos prácticos podríamos tomar como referencia una casa antigua o un edificio de oficinas. La aplicación de un mantenimiento adecuado puede llevarnos a conseguir:
En el caso de una casa antigua, mediante su Restauración, llegar a una mayor Valorización de esta. Tras el examen y restauración de una antigua casa histórica que estaba en un estado avanzado de deterioro, después de un enfoque de mantenimiento integral, la casa puede ser restaurada a su esplendor original, experimentando así un aumento significativo de su valor en el mercado.
En un Edificio de Oficinas, mediante una implementación de Mantenimiento Predictivo, destacar cómo se puede reducir drásticamente el tiempo de inactividad no planificado y los costes de reparación, al prever los problemas antes de que se convirtieran en fallos críticos.
10. CONCLUSIONES
El estudio del mantenimiento general de los edificios demuestra su importancia en la preservación del valor patrimonial, la seguridad y la durabilidad de las estructuras construidas.
La variedad de tipos de mantenimiento, la planificación adecuada, la gestión efectiva y la inversión en tecnología avanzada son elementos fundamentales para garantizar el éxito en la gestión de activos inmobiliarios que cumplan con la normativa vigente.
Los casos de estudio subrayan la relevancia de un mantenimiento bien gestionado en la prolongación de la vida útil y la mejora del valor de un edificio, así como en su operativa funcional de manera continuada.
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