Gestión de Mantenimiento de edificios. Una visión hotelera
Andrés Ramos
Responsable de ingeniería
Corporación ARCA
1. ¿QUE ES LO MÁS IMPORTANTE EN EL MANTENIMIENTO DE UN HOTEL?
Según la IA de GOOGLE “En el mantenimiento de un hotel, lo más importante es garantizar la seguridad, la satisfacción de los huéspedes y la eficiencia operativa. Esto se logra a través de un programa de mantenimiento integral que combine acciones preventivas y correctivas.”
Esto aún siendo correcto, no es todo lo que debemos tener en cuenta para el correcto mantenimiento, un huésped nunca sabrá a ciencia cierta si cumplimos con la normativa vigente, si el personal de mantenimiento está debidamente formado o disponemos de un buen Programa de Mantenimiento, que no es lo mismo que un GMAO/GLAO, entre muchas otras variables.
Para garantizar la satisfacción del cliente existen muchos departamentos en un hotel , tales como Seguridad, RR.PP., Recepción, Animación , Guest Service , incluso Dirección, sin olvidar a Food & Beverage A mi entender el mantenimiento ayuda en la seguridad y la satisfacción del huésped durante su estancia, pero es el principal garante del edificio y la inversión , cuando digo inversión me refiero tanto al coste del propio edificio y a las consecuencias económicas provocadas por un incidente en el que esté involucrado un huésped y sea consecuencia de un mal mantenimiento, en todas sus gamas, desde correctivo hasta técnico legal , sin olvidar el preventivo , predictivo.
Recuerdo que hace muchos años , cuando empezaba en esto del mantenimiento hotelero, los partes de mantenimiento se generaban con una especie de talonarios multicopia, los de correctivo e incluso los de preventivo, esto sólo servía para que el técnico de turno supiera lo que debía hacer , pero para nada más , recuerdo aquellas montañas de copia de partes sobre la mesa del Jefe de Mantenimiento ,que nunca se revisaban y que acababan en una papelera.
Afortunadamente poco a poco empezó a implantarse en GMAO/GLAO, al principio con programas como MANTEDIF que eran desarrollos de responsables de mantenimiento de hoteles y que tenían como principal aplicación los edificios, u otros mucho más versátiles como PRISMA, en principio más enfocado al sector industrial y de servicios.
En cualquier caso y gracias a cualquiera de los GMAO/GLAO´s que tenemos en el mercado podemos, no sólo avisar a nuestros técnicos de las averías de correctivo o de las acciones de mantenimiento de manera inmediata y automática, sobre todo podemos tener un control del estado del edificio y del control de las empresas externas que nos ayudan el mantenimiento. Sin el control que nos brinda un GMAO/GLAO no podríamos saber en que estado está el mantenimiento técnico legal , o las revisiones de preventivo o planificar el predictivo.
Una vez implantado el GMAO/GLAO, llega el segundo gran salto ,que fue el BMS.
Aunque el BMS ya estaba implantado en algunos sectores , sobre todo en el industrial y especialmente en los grandes buques, era un sistema mecánico lo que implicaba un coste muy elevado y en consecuencia sólo monitoreaba las funciones o alarmas críticas. Con la llegada de la electrónica y la informática el sistema se volvió más versátil y sobre todo mas barato, lo que hizo posible implantarlo en hoteles y hospitales.
En Corporación Arca y especialmente en el Hotel Bancal & SPA hemos dado un paso más, hemos integrado BMS, GMAO/GLAO, GLAO, INMOTICA y PCI, consiguiendo el “control total” del hotel en una sola pantalla, lo que da como resultado “un hotel que nos habla”, al menos en la parte técnica.
Por qué una empresa pequeña como nosotros , sin experiencia previa en hostelería hemos hecho este esfuerzo tan grande para sólo un hotel? , aunque la Corporación está en plena expansión en el sector, Pues por tres razones principales:
- Reto personal, demostrar que se puede.
- Necesidad de tener bajo control el estado del edificio, incluso estando fuera de las instalaciones.
- Simplicidad, al no tener que buscar información en muchas aplicaciones informáticas diferentes.
La primera es muy subjetiva, pero las otras dos surgen de la necesidad de saber dónde estamos , qué debemos cambiar y cómo debemos actuar, lo cual nos lleva nuevamente a la pregunta inicial.
2. ¿QUÉ ES LO MÁS IMPORTANTE EN EL MANTENIMIENTO DE UN HOTEL?
Mantenernos al día en lo referente a la Normativa Aplicable, cuidado especial con la Regional incluso la Municipal, pero, además:
2.1. PDPEI, Prevención, Detección, Protección y Extinción de Incendios.
El peor y más grave siniestro que puede haber en un edificio es un incendio, un simple conato en una papelera, en minutos, puede convertirse en un fuego descontrolado con terribles consecuencias materiales e incluso personales.
La normativa es tan extensa y requiere de tantos registros que sin un GMAO/GLAO además de complicada, que sólo para la supervisión, ocuparía muchísimas horas de personal técnico propio.
Pero además de un buen control de la instalación y de mejor mantenimiento de las protecciones pasivas y activas , es fundamental la formación del personal para control y extinción de incendios en el propio hotel, porque desde que un conato es detectado hasta que llega la ayuda externa, Bomberos cuando los hay o están a menos de 20 minutos, ya hay muchos estudios que demuestran que en 5 minutos una habitación de hotel es insalvable (https://youtu.be/RUUpy3M6m2k) y a partir de los 10 minutos, el humo es tan denso que hay que evacuar toda el área.
Para este cometido de control y extinción debe estar formado personal de todos los departamentos del Hotel, especialmente SS.TT y Cocina, pero también personal de limpieza.
Real Decreto 513/2017, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios.
Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales.
226 - DECRETO 16/2009, de 3 de febrero, por el que se aprueban Normas sobre documentación, tramitación y prescripciones técnicas relativas a las instalaciones, aparatos y sistemas contra incendios, instaladores y mantenedores de instalaciones.
2.2. Rehabilitación energética .
Sin duda el gran dilema de todo hotel cuyas instalaciones no se hayan reformado en los últimos 15 años.
Una instalación de más de 15 años es poco eficiente , pero ¿hasta que punto es rentable actualizarla al completo? y en caso de serlo ¿Cuál es el mejor sistema a implantar?
No nos podemos dejar influenciar por las “modas”, por muy rentables y subvencionables que parezcan en principio.
La geotermia es la gran fuente de energía, pero no es rentable en cualquier zona, igual que la eólica o la solar fotovoltaica o térmica.
Aún así, tenemos claro que la eficiencia energética debe ser una de las premisas medioambientales a largo plazo, pero también económicas a medio plazo.
Debemos tener un equilibrio entre modernización de las instalaciones y siempre que sea posible, la auto generación.
En nuestras instalaciones ha sido muy fácil, al ser un hotel nuevo, hemos construido una planta solar ,aprovechando hasta el último m² disponible llegando a producir 1MW, todas las cristaleras están construidas en vidrio aislante térmico, lo que nos da un salto térmico de casi 12ºC, además al ser un hotel recién construido, el 100% de las máquinas que intervienen en el proceso de la climatización y ACS son de alta eficiencia y libres de combustibles fósiles, finalmente la electricidad externa que necesitamos, cuando la planta fotovoltaica no produce lo necesario, es 100% de origen renovable y así nos lo certifica la suministradora.
Insisto, esto ha sido muy fácil en un hotel de nueva construcción, ¿pero que pasa con uno que tiene 25 años? Tal vez el primer paso sea la gestión óptima de los recursos existentes, y ahí vuelve a entrar en escena el GMAO/GLAO y el BMS.
Un edificio bien optimizado energéticamente debería contar, entre otros, con:
- Un sistema de inmótica que le permitiera automatizar todo el alumbrado según las necesidades reales, desde el alumbrado en zonas comunes y de servicio, hasta el de las habitaciones. Gran parte del consumo eléctrico de habitaciones se debe al olvido de las luces encendidas, en los hoteles se debe sustituir por un sistema inteligente, el tarjetero en habitaciones, el cual se ha demostrado que no vale para nada.
- Las cristaleras deben estar construidos en vidrio aislante térmico.
- Las bombas de calor deben ser de alto rendimiento con recuperación.
- Algo que casi nunca tenemos en cuenta, es como afecta a la climatización de las habitaciones, la temperatura del aire de aporte, o el volumen del aire expulsado por los extractores de baño y cocina.
- Las campanas de las cocinas del hotel deben tener variadores de frecuencia o al menos , la posibilidad de varias velocidades
- Por supuesto eliminar toda instalación que dependa de combustibles derivados del petróleo.
En resumen, existen muchas opciones para la rehabilitación energética, pero cualquier planteamiento debe basarse en un estudio realista y no sólo en importe de la inversión inicial, para ello es muy importante la figura del “Responsable Técnico de la Propiedad” que debe tener el rol de árbitro entre todas las propuestas y proveedores/instaladores ya que no siempre lo más moderno o más caro es lo mejor para todas las instalaciones.
2.3. Mantenimiento 4.0. Mantenimiento Predictivo
El GMAO/GLAO bien implantado nos indicará, el tiempo empleado, los materiales y la frecuencia de las acciones de correctivo y preventivo en una máquina o instalación y en consecuencia, el coste de mantenerla, el PMS nos indicará consumos de energía, agua y eficiencia.
Con los datos de ambos, podremos evaluar la conveniencia o no, de acometer una reforma de la instalación, pero siempre teniendo en cuenta todas las variables. Conocemos instalaciones que despues de una reforma han funcionado peor o han sido menos eficientes.
Pero de nada sirve tener un magnífico GMAO/GLAO integrado en un BMS total si no somos capaces de interpretar la información que nos brindan.
A los técnicos del hotel, el GMAO/GLAO les sirve para recibir los partes de trabajo de manera inmediata y para obtener información de la máquina o instalación que debe reparar o revisar, el BMS le sirve para poder ver/cambiar el estado o las consigna de algunas de las máquinas, al Jefe de Equipo o Jefe de SS.TT. para organizar sus equipos y controlar el stock de materiales, incluso la previsión de compras, además de supervisar los consumos puntualmente para verificar desviaciones.
Sin quitar importancia a lo anterior, la integración del GMAO/GLAO, el BMS y el PMS, han conseguido lo que antes era una quimera, el Mantenimiento Predictivo y que ahora llamamos Mantenimiento 4.0
Ya hace tiempo que tenemos todas las herramientas, pero ahora tenemos la posibilidad de integrarlas todas en un único sistema, esto nos permite, por ejemplo, calcular la vida útil restante de una máquina, o cuando acometer su siguiente revisión de preventivo, cuanto nos cuesta mantener esa máquina en servicio. Esto ya se hacía hasta hora, pero se hacía de una manera “intuitiva”, pero al incorporar a la integración el PMS, el cálculo pasa a ser real según la ocupación del hotel y/o habitaciones, incluso locales.
Elementos que hemos integrado en nuestro hotel:
- PMS (Property Management System) Sistema de Gestión de Propiedades, un software que centraliza y automatiza las operaciones diarias de un hotel, como las reservas, los registros de entrada y salida, la gestión de tarifas y la comunicación con los huéspedes. Actúa como el núcleo de la gestión hotelera, simplificando tareas administrativas y mejorando la eficiencia general del negocio.
- GMAO. (Gestión del Mantenimiento Asistida por Ordenador) en hoteles digitaliza y organiza las tareas de mantenimiento, mejorando la eficiencia operativa al gestionar el mantenimiento preventivo y correctivo de equipos e instalaciones
- GLAO. (Gestión de Limpiezas Asistida por Ordenador) que optimiza la limpieza en grandes instalaciones como hoteles.
- PCI. (Protección Contra Incendios), es el conjunto de medidas activas y pasivas para prevenir, detectar, controlar y extinguir incendios.
- INMOTICA usando.
- PLC. (Programmable Logic Controller) heredados de uso industrial
- Micro PLC. versión compacta y de menor capacidad de un controlador lógico programable (PLC), diseñada para tareas de automatización más pequeñas, con menos entradas y salidas integradas, pero ampliables, adaptables y de código abierto.
- Automatización lógica, pero comunicada con los PLC.
En definitiva, tenemos las herramientas, tenemos la posibilidad de integrarlas en una sola aplicación, además de ser adaptada a las necesidades y posibilidades reales del edificio, sólo necesitamos personal cualificado para interpretar todos estos datos, sin esa interpretación tendremos miles de datos, habremos gastado miles de euros, pero ningún avance.
Una vez interpretados todos esos datos, tendremos un hotel “vivo, que nos habla” y al que podremos adaptar el mantenimiento a las necesidades reales de uso.
En nuestro hotel hemos integrado todos los sistemas en una sola aplicación y puesto que es un sistema “vivo” está en constante evolución.
Pantalla principal con 2 avisos de incidencia grave.
Menú desplegable de todas las integraciones.
Ejemplo de SCADA de producción de Frío
Ejemplo de SCADA producción de calor y ACS
Ejemplo SCADA en Piscinas
Ejemplo de SCADA en climatizadores
Ejemplo de SCADA en Termostatos
Ejemplo de SCADA en contadores electricidad
Ejemplo de SCADA en control de temperatura cocinas
Ejemplo de SCADA en control de máquinas de producción térmica.
Ejemplo de GMAO/GLAO, donde cada trabajador de servicio , puede comprobar el estado y las peticiones del huésped directamente, desde la APP o a través de recepción. (vendida , presencia, solicitud de limpieza, aviso de no molestar, petición de asistencia de mantenimiento)
2.4. Gestión del agua
El agua es probablemente el bien más preciado y escaso que tenemos en las islas y seguramente en el resto de España, pero un hotel consume grandes cantidades diarias de agua, no podemos cerrar piscinas ni restringir el uso de las duchas, pero si optimizar todo el uso del agua potable y reutilizar el máximo posible.
- El consumo de agua potable, se puede reducir significativamente, con la instalación de reductores en los grifos y duchas, así como con la reutilización parcial del agua en lavandería.
- Las piscinas deben tener un mantenimiento eficiente, especialmente en lo referente al mantenimiento de los filtros, que es donde se suele malgastar gran cantidad de agua, haciendo lavados y contralavados.
- Una recicladora de aguas, algo impensable hace pocos años, a día de hoy es perfectamente viable y rentable, nuestro hotel es vertido cero en aguas, todas las aguas residuales del hotel son recicladas y las utilizamos para regar todos los jardines exteriores, lo que nos ahorra más de 60 m³/día y aun así nos sobra agua, que donamos a Medioambiente para riego de viveros forestales.
- El riego de jardines también es un gran consumidor de agua, por lo que además de utilizar agua reciclada, debemos usar
- herramientas que nos permitan optimizar el consumo de agua, tales como goteros subterráneos próximos a las raíces y sensores de humedad en el terreno y el aire.
- Una tendencia que ya se puede observar en muchos hoteles, es sustituir las fuentes ornamentales por jardines de cactus y suculentas, por terrarios e incluso he visto algún reptilario y hasta jardines zen.
Una vez más el BMS nos es indispensable para verificar el funcionamiento correcto de todos los sistemas, detectar fugas mediante contadores en zonas, y en definitiva supervisar en tiempo real la instalación.
2.5. Integración de energías renovables.
Junto con la gestión del agua debe ser de los primero objetivos que debe plantearse en el diseño, mantenimiento y reformas de los edificios, una buena planta solar , integrada en el BMS y una buena adecuación de horarios de consumo eléctrico , puede hacer que la dependencia del exterior se reduzca en un 60%, para ello se debe cubrir la mayor superficie con paneles , la mejor opción puede ser cubiertas , pero sin olvidar otras zonas del edificio.
Todas las grandes marcas de inversores ya los fabrican con acceso a los controladores de manera descentralizada, por lo que son perfectamente integrables un cualquier BMS medio, lo que permite tener todos los datos de producción, consumo eléctrico real, los porcentajes de autoconsumo y el estado de cada uno de los inversores que podamos tener distribuidos por el hotel.
En nuestro caso tenemos 22 inversores controlados por un único “data manager” integrado en el BMS, estos inversores están asociados a 2200 paneles lo que nos permite llegar a un pico de producción de 1MW, cada uno de los inversores está conectado al subcuadro de B.T más cercano y como nuestra instalación, de momento, es “inyección cero” hemos instalado dos reguladores de autoconsumo en el CGBT.
Debemos tener en cuenta la protección contra incendios de una instalación fotovoltaica, no sólo los inversores son un punto crítico, también lo son los paneles, para esta protección tenemos varios sistemas disponibles en el mercado, especialmente efectivos son los extintores con espumas negras, que bloquean la luz solar y por tanto la generación, evitando que el arco eléctrico continúe.
Aunque nosotros no hemos instalado baterías y no somos totalmente autosuficientes, si que tenemos un contrato de garantía de suministro de energía verde y con esto podemos afirmar que la electricidad que consumimos es 100% de origen renovable.
No debemos olvidar la energía eólica, aunque debido a la gran superficie que ocupan los aerogeneradores es más complicada de instalar en un hotel, siempre debe ser una opción a tener en cuenta debido a su mayor capacidad de producción y por lo tanto rápida amortización en zonas dónde predomine el viento, como suele ser el caso de las vertientes sur, sur/este de las Islas Canarias.
La geotermia es otra de las energías renovables que en el caso de las Islas Canarias debe tenerse muy en cuenta, debido a su origen volcánico.
Según las zonas puede llegar a ser la única fuente de producción de ACS y climatización, hay experiencias muy interesantes en toda la costa cantábrica y el Pirineo.
Es probablemente la energía verde más segura, fácil y con el periodo de vida útil más largo de todas, aunque si bien es cierto que aún está en fase de desarrollo y su eficiencia a día de hoy es muy baja, por lo que necesita apoyo de otras energías, aunque estoy seguro que en unos años será la primera opción en muchos lugares.
Dicho lo anterior, no está de más recordar que las ayudas Next Generation para hoteles en 2025 se centran en la sostenibilidad y la digitalización. Los proyectos innovadores que pueden ser beneficiados son aquellos que promueven la eficiencia energética, la economía circular, la rehabilitación sostenible, la transformación digital (como la gestión inteligente de recursos con IA) y la mejora de la experiencia del cliente. Las convocatorias se publican continuamente a nivel estatal y autonómico, por lo que es fundamental estar atento a los boletines oficiales o a las plataformas de los ministerios y comunidades autónomas para conocer las fechas límite y los requisitos específicos. Las convocatorias se irán publicando de forma continua. Las ayudas seguirán vigentes hasta el final del programa, que está previsto para 2026, por lo que aún habrá más convocatorias disponibles, por lo que son un gran incentivo para el cambio.
2.6. Infraestructura para electrificación de vehículos.
Estamos inmerso en plena transición del vehículo con combustible derivado del petróleo al vehículo eléctrico, no solo de coches, patinetas, bicicletas y furgonetas , también tenemos minibuses, autobuses y hasta camiones de gran tonelaje.
Nos encontramos con clientes y trabajadores, que llegan al hotel en vehículos eléctricos a los que se les debe dar el servicio de carga, lo cual requiere instalaciones muy especializadas y unas medidas de seguridad adecuadas.
No es difícil encontrar cargadores en la última plaza del fondo de un parking o en una zona sin la debida extracción de gases y extinción adecuada, porque es lo más estético o cualquier otro motivo sin criterio técnico.
La norma es muy clara sobre la electrificación del puesto de recarga pero, seguramente por lo rápido que avanza la tecnología, es muy ambigua sobre las medidas de seguridad, por lo que en la mayoría de los casos, toca convencer a los directores de hotel de la necesidad de equipar extintores específicos, los F-500 son la mejor opción, instalar muchos más rociadores de los habituales e incluso mantas para los pequeños vehículos, como pueden ser motos, bicicletas o patinetes. Aún así la mejor opción es instalar los cargadores en el exterior.
Las baterías de LiFePO4 (Fosfato de Hierro y Litio) son más estables que las tradicionales de Li (Litio), pero no dejan de ser un foco incontrolable en caso de incendio, ni siquiera los bomberos con equipos específicos y grandes cantidades de agua, son capaces de apagar totalmente un coche eléctrico en llamas en menos de una hora.
